“恐高”的心理随着市场的疯狂升温在逐渐蔓延。
从整个经济宏观环境看，半年的量价反弹，并不能掩盖楼市依然面临许多不确定因素，最大不确定来自全球经济危机的阴影并未消退，国内外的经济走势尚未十分明确。分析师称，当前迅速吹大的楼市泡沫会给后市累积过多风险。在泡沫逐渐累积的背后，后市风险也在迅速累积，各方已经充分意识到风险并开始展开新一轮预防。其中，上海银监局日前专门印发了《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》，要求在沪中外资银行严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定，并禁止变相放宽贷款门槛，严防假按揭违规行为。
“后市不确定因素众多，包括年内即有望大量入市定向供应的保障性住房冲击，新一轮泡沫可能被提前戳破。”上海公积金管理中心副研究员、上海房产经济学会住房保障委员会秘书长丛诚不无担忧。记者了解到，今年这波市场反弹，在持续性方面明显力量不足，目前已经开始出现回落迹象。
中原地产的研究报告显示，5月份上海全市二手房成交面积为237.16万平方米，环比下降0.60%；全市二手房成交套数达2.93万套，虽然环比增加2.35%，但增幅已为连续第三个月下降，后市交易量将面临调整。5月全市二手房成交均价为11838元/平方米，环比上升1.4%，环比增幅较上月下降2.8%，呈现回落状态。 这种状况4月已有苗头。据美联物业4月上海住宅市场蓝筹指数，长宁、虹口、静安、普陀、徐汇、黄浦、闵行、浦东8个城区的20个中高档楼盘的抽样分析显示，10个楼盘价格指数环比下降，10个楼盘环比上升，最大降幅12%；13个楼盘租金指数出现下降，7个楼盘租金指数上升，只有5个样本楼盘投资回报率超过3%。
“恐高”的心理随着市场的疯狂升温在逐渐蔓延。
复地集团副总裁曹志东表示，开发商应该保持冷静，此轮反弹上行走势在接下来的三季度以及再往后的时间内能否持续，还“说不准”。价格上涨过快，成交量将首先经受考验，一旦成交量出现调整，部分资金并不宽裕的开发商，势必再次面临价格调整的压力。
也正是这样的担忧，近期不少上海楼盘出现加快推盘节奏**销售的情况，“趁热拉高出货”成为目前不少开发商最佳选择。“三季度及往后，市场将经受考验。”薛建雄坦言。
方正证券研究报告指出，资本金比例下调政策，刺激房地产投资的同时，将有效防止销售回暖导致产生未来供应紧缺的预期、引起房价过度反弹。
另一个不容忽视的因素是，各地已经运转一年多的新住房保障体系，尤其是经济适用房部分，首批房源今年基本都将陆续入市，在上海等城市，经济适用房供应规模不容忽视。
“新住房保障体系逐步发挥对楼市的调控，将改变市场预期、分流部分市场需求，从根本上影响市场的供求格局。”丛诚指出，楼市泡沫吹得越大，在新住房保障体系逐渐成型的情况下，破裂风险越大。 到了5月份，随着价格的上涨，刚性、自住性需求的数量已经开始下滑，但投资性需求的数量却大幅增加。
就在房地产市场一片“回暖”声中，万科董事长王石再次抛出“拐点论”，向有些“过热”的地产市场泼了盆冷水。王石日前在接受媒体采访时表示，当前这个房价是维持不住的。
投资需求入场
今年一季度成交量的大幅增长确实为市场带来一阵暖意，但若要延续当前的回暖态势和实现市场全面复苏，新增需求的注入必不可少。
记者在采访后发现，虽然总体看，5月份的成交量创下新高，然而值得注意的是目前市场的供、需双方已经悄悄发生了结构性的变化：刚性需求的数量在减少，投资性需求的数量在逐渐增加。
“从2月到5月，需求的结构在不断变化。可以断定，现在投资性需求已经入市。”杨红旭告诉记者，2-3月份，刚性需求为绝对性市场主力，3至4月份改善性需求在刚性需求的带动下被激发出来。而到了5月份，随着价格的上涨，刚性、自住性需求的数量已经开始下滑，但投资性需求的数量却大幅增加。
以上海为例，5月份上海内环内成交量同比上涨30%，中外环之间涨幅为10%，但外郊环则下跌了3.2%。5月份上海二手房成交价环比上涨了约10%，但这部分涨幅主要是由一些市中心的高端物业带动的，外郊环涨幅并不大。杨红旭认为，市中心的高档楼盘的成交量在5月出现了明显的攀升，这是明显的“追涨”。在未来楼市尚不明朗、价格又大幅攀升的情况下，刚性住宅需求一般不会轻易去“追涨”，因此可以断定投资需求已经入市。
美联物业区域董事高锦滔认为，从5月交易情况来看，上海的高端住宅都已开始放量，可以看做改善性需求与投资性需求集体入市的前奏。同时，5月高档房成交的走势表明，投资性需求将在一定程度上取代刚性需求成为后期市场的主力。
道邦房产董事林荣时在接受记者采访时表示，如果投资需求持续入市，可能会再次积累泡沫。投资者买房产能持续多久是个问题，尤其是追涨的愿意有多强更难说。
“楼市利好政策的潜台词是稳定，并不是鼓励投机。”世邦魏理仕大中华区董事吴家仪认为，国内房地产价格的走势很大程度是受到政策的影响。
“拐点论”再现
万科董事长王石日前在接受媒体采访时表示，当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的中国香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨状后得出结论，房价连续上涨是不可能的。有媒体将王石此言论称为新的“拐点论”。
这是王石在2007年准确预测了楼市在2008年将出现拐点后，第二次抛出“拐点论”。在房地产形势“一片大好”的此时，新“拐点”论不禁使大家的心又揪了起来。
其实市场上不乏与王石持相同观点的人士。
“中国房价已脱离宏观经济面的支撑，根基不稳，成交量触顶转跌恐怕不远了。”当记者问杨红旭如何看待王石的新“拐点论”时，他这样表示。
从数据上看，现在房地产市场几乎是一片飘红。中国指数研究院6月9日发布的监测数据显示，5月份全国30个城市总成交面积环比增长8.58%，其中24个城市住宅成交面积环比上升。可是第一太平戴维斯中国区市场研究部经理简可认为，由于经济基本面仍未好转，现在预测整体市场复苏还为时过早。
一个值得注意的细节是，成交量持续攀升的势头已经减缓。
中原地产监测数据显示，5月份全国有6个城市的成交面积环比出现下跌，重庆5月成交量环比4月更是下降了近30%。而在5月的最后一周（25日-31日），有8个城市成交总量与上周相比下降10%，其中上海下降23%，广州、天津和重庆均下降9%。其中北京环比下降了27%，这也是北京今年以来商品房的成交量首次出现环比下降。
“基于价格的不断上涨，成交量继续维持高位的可能性不大，接下来就会触顶转跌。”易居中国综合研究所所长杨红旭认为。 什么呀 密密麻麻 一大堆 Dmogu13 Dmogu13
页:
[1]